Vodič za kupovinu nepokretnosti u Srbiji u 2026. godini – Sve što treba da znate
Kupovina nekretnine predstavlja važan korak u životu svaog pojedinca. Imajući u vidu da oko 30% ljudi tokom svog života kupi i provede svoj život u jednoj nekretnini, izuzetno je bitno da prilikom kupovine obratite pažnju na sve detalje, kako biste u budućnosti izbegli probleme. Zbog toga je naročito važno da sa pravne strane budete u potpunosti zaštićeni i da tokom tog postupka imate proverene stručnjake koji mogu da Vam pruže potpunu podršku i pomoć u tom postupku.
Nakon što odaberete željenu nekretninu, bitno je da izvršite sve provere koje smo izložili u daljem teksu, kako biste bili u potpunosti sigurni u Vaš izbor. Ukoliko i pored toga imate nekih nedoumica kontaktirajte Advokata specijalizovanog za nekretnine.
Treba vam pomoć oko kupovine nepokretnosti?
Kupovina nekretnine u Srbiji uključuje brojne pravne korake — od provere lista nepokretnosti do sklapanja valjanog ugovora. Ako želite stručnu pravnu podršku i sigurnu kupovinu bez rizika, naši advokati vam mogu pomoći da proces bude bezbedan i pravno zaštićen.
Kontaktirajte nas i obezbedite sigurnu kupovinu
1. Pravni status nekretnine – šta proveriti pre kupovine
Prvi korak u postupku kupovine jeste provera pravnog statusa same nekretnine. Ta provera se sastoji u proveri vlasništva u Katastru nepokretnosti, provera postojanja hipoteke i provera sudskih sporova.
Provera vlasništva u Katastru nepokretnosti sastoji se u pronalaženju Vaše željene nekretnine u Katastru nepokretnosti. Nakon što pronađete nekretninu potrebno je da izvršite proveru da li je lice koje Vam se predstavlja kao prodavac zapravo vlasnik nekretnine. Nije retka situacija da na nekretnini nisu rešeni imovinsko pravni odnosi, tako na primer možete doći u situaciju da naslednici žele da prodaju nekretninu, ali je ona upisana na drugo lice, jer još uvek nije sprovedena ostavinska rasprava, u tom slučaju, kupovina nije moguća, jer prodavac može biti samo vlasnik nekretnine.
Provera postojanja hipoteke ili drugih tereta na nekretnini je takođe izuzetno bitno prilikom kupovine nekretnine, budući da se nekretnine mogu prodavati i sa hipotekom i sa nekim od tereta. U tom slučaju rizikujete da se Vaša nekretnina može prodati usled neizmirenih obaveza prethodnika.
Pored toga, postojanje zabeležbe sudskih sporova takođe predstavlja problem prilikom kupovine nekretnine, budući da u tom slučaju nekretnine podležu zabrani otuđenja i nije moguća prodaja.
Od ostalih zabeležbi, treba da obratite pažnju i na postojanje zabeležbe plodouživanja, jer u tom slučaju lice u čiju korist je ustanovljeno doživotno plodouživanje ima pravo da se koristi nekretninom do kraja svog života, što drastično smanjuje vrednost same nekretnine.
2. Ugovor o kupoprodaji – ključne stavke i pravna sigurnost
Sačinjavanje Ugovora o kupoprodaji predstavlja najvažniji korak u kupovini nekretnine, budući da se njime utvrđuju svi detalji vezani za samu kupovinu.
Obavezni elementi Ugovora o kupoprodaji su:
- Predmet Ugovora;
- Kupoprodajna cena.
Predmet Ugovora
Predmet ugovora o kupoprodaji predstavlja nepokretnost koju želite da kupite. Prilikom izrade samog Ugovora o kupoprodaji treba voditi računa o tome da se nepokretnost detaljno opiše sa svim elementima, kako bi se izbegli eventualni svojinski problemi u budućnosti.
Napomena za strane državljane
Ukoliko niste državljanin Srbije, bitno je da znate da strani državljani u Republici Srbiji mogu da, u skladu sa međunarodnim ugovorima, kupuju nekretnine koje služe za njihov život ili za obavljanje poslovne delatnosti.
To znači da je pre same kupovine potrebno proveriti da li Republika Srbija dozvoljava Vama, kao stranom državljaninu da kupujete nekretnine u Srbiji, nakon toga potrebno je obratiti pažnju na strukturu same nekretnine.
Naime, ukoliko Srbija ima uzajamnost sa Vašom zemljom, odnosno dozvoljava Vam da kupite nepokretnosti u Srbiji, Vi ne možete kupiti svaku nepokretnost. Pre svega, poljoprivredno zemljište, kao fizičko lice ne možete uopšte kupovati poljoprivredno zemljište. To znači da ukoliko na primer želite da kupite kuću, koja ima deo parcele koji predstavlja poljoprivredno zemljište, Vi ne možete steći pravo svojine na tom delu parcele, što Vam značajno otežava sam proces kuporpodaje.
Što se tiče kupovine stana, u tom pogledu je situacija je drugačija, jer ne postoji nikakvo ograničenje.
Kupoprodajna cena
Kupoprodajna cena predstavlja drugi obavezan element Ugovora o kupoprodaji. Cena se određuje u međusobnim pregovorima između kupca i prodavca i veoma je bitno da u Ugovor o kupoprodaji nekretnine bude uneta, u skladu sa dogovorom koji ste imali pre same kupovine.
Bitno je u samom tekstu Ugovora odrediti način plaćanja, dinamiku plaćanja, kaparu i slične elemente.
Pored ovih obaveznih elemenata, drugi elementi koji su od značaja za sam Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti su:
Clausula intabulandi (Dozvola za uknjižbu)
Dozvola za uknjižbu odnosno clausula intabulandi predstavlja odredbu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili poseban dokument koji omogućuje kupcu da se uknjiži kao vlasnik na nekretnini u Katastru nepokretnosti. Naime, bez postojanja Clausule intabulandi, kupac iako je platio celokupnu kupoprodajnu cenu, ne može da se uknjiži u Katastar nepokretnosti, kao vlasnik na nekretnini, te samim tim ne stiče ni pravo svojine na toj nepokretnosti. Zbog toga je izuzetno bitno obratiti pažnju na to da dozvola za uknjižbu bude data prilikom ili neposredno nakon zaključivanja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Ulazak u posed
Pored dozvole za uknjižbu koja je nephodna za sticanje prava svojine, upisom u Katastar nepokretnosti, za sticanje državine na nepokretnostima je bitan momenat ulaska u posed. Ugovorom se na najrazličitije načine uređuje momenat ulaska u posed nepokretnosti. Međutim, bez obzira na to bitno je da se trenutak ulaska u posed reguliše Ugovorom.
Overa Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Nakon završetka pregovora i sačinjavanja teksta Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, poslednji korak jeste overa, odnosno solemnizacija Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od strane Notara, odnosno Javnih beležnika. Za overu je nadležan javni beležnik, sa područja gde se nalazi nekretnina.
Prilikom overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti moraju prisustvovati sva lica koja učestvuju u kupoprodaji, odnosno svi kupci i prodavci, ukoliko ih ima više. Često se postavlja pitanje, da li postoji mogućnost da neko od strana u Ugovoru, ko ne može da prisustvuje overi Ugovora, zbog toga što se nalazi u inostranstvu ili zbog starosti, bolesti, može ovlastiti neko drugo lice da umesto njega prisustvuje overi Ugovora o kupoprodaji. Odgovor je da može. Naime svaki prodavac, odnosno kupac može ovlastiti treće lice putem specijalnog punomoćja da u njegovo ime i za njegov račun overi Ugovor o kupoprodaji nepokretnosi, što je u pojedinim slučajevima izuzetno važno.
3. Porezi i troškovi kupovine nekretnine
U zavisnosti od toga da li ste kupili nekretninu od fizičkog ili pravnog lica, različite su poreske obaveze koje ćete imati.
Prilikom kupovine nekretnine od fizičkog lica, odnosno u starogradnji, bićete dužni da platite Porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine. Prilikom određivanja poreza na prenos apsolutnih prava, poreska uprava će kao osnovicu uzeti vrednost nekretnine koja je navedena u Ugovoru o kupoprodaji, ali ukoliko je ta cena niža od tržišne cene, osnovica će biti tržišna cena po metru kvadratnom na području u kom ste kupili nekretninu.
Porez na dodatu vrednost
Prilikom kupovine stana u novogradnji, odnosno od pravnog lica, Vi ćete biti obveznik poreza na dodatu vrednost, odnosno PDV-a, koji iznosi 10% od kupoprodajne cene.
Napomena za kupce prvog stana
Ukoliko do kupovine nekretretnine, odnosno kuće ili stana u svojini niste imali nijednu nekretninu, imate pravo na oslobođenje od Poreza na dodatu vrednost, odnosno od PDV-a, u zavisnosti od toga da li kupujete stan od fizičkog ili pravnog lica.
Oslobođenje od plaćanja PDV-a odnosno poreza na prenos apsolutnih prava se odnosi na celokupan iznos poreza na 40 metara kvadratnih za kupca, kao i još dodatnih 15 metara kvadratnih za svakog člana domaćinstva, koji ne poseduje nijednu nekretninu, što svakako predstavlja pravo ali ne i obavezu.
Tako na primer ukoliko se četvoročlana porodica odluči za kupovinu stana od 100 metara kvadratnih, ona neće platiti porez na svih 100 metara kvadratnih, nego stiče mogućnost da usled oslobođenja od plaćanja poreza, plati porez samo na 15 kvadrata, budući da stiče pravo na oslobođenje za 85 metara kvadratnih. Treba imati u vidu da ukoliko pomenuti članovi porodice iskoriste mogućnost na oslobođenje od poreza za 15 metara kvadratnih, oni time gube pravo da usled potencijalne kupovine novog stana budu oslobođeni poreza na 40 metara kvadratnih.
Pored uslova koji se tiče toga da niste imali nijednu nekretninu, da biste ostvarili ovo oslobođenje, potrebno je da podnesete zahtev za oslobođenje od PDV-a, odnosno od Poreza na prenos apsolutnih prava.
Za oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava, potrebno je da prilikom overe Ugovora o kupoprodaji overite i izjavu da Vam je predmetna nekretnina prva nekretnina, kao i kopiju lične karte, te javni beležnik dostavlja dokumentaciju Poreskoj upravi elektronskim putem.
U slučaju da ste nekretninu kupili od pravnog lica i da ostavrujete uslove za ovu poresku olakšicu, potrebno je da dokumentaciju koja je potrebna za refundaciju PDV-a kupcu prvog stana, podnesete lično ili putem punomoćnika u prostorijama poreske uprave u mestu gde se nalazi nekretnina.
Sve detalje vezano za Subvencionisane kredite za mlade za kupovinu prve nepokretnosti možete pronaći na našem blogu.
4. Kupovina stana od investitora – na šta obratiti pažnju?
Kupovina nekretnine u novogradnji može biti odlična investicija, ali nosi i određene rizike. Važno je razumeti razlike između kupovine gotove nekretnine i one koja je još u izgradnji.
Kupovina stana u izgradnji
Stanovi u izgradnji često su jeftiniji u početnim fazama, ali kupci snose određene rizike. Da biste zaštitili svoju investiciju, obratite pažnju na sledeće:
1. Provera investitora i građevinske dozvole
- Proverite da li investitor ima važeću građevinsku dozvolu.
- Informišite se o ranijim projektima investitora – da li su završeni na vreme i u skladu sa ugovorom?
2. Ugovor o rezervaciji i kupoprodajni ugovor
- Investitor često nudi ugovor o rezervaciji pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
- Pravi ugovor mora sadržati sve detalje o kvadraturi, materijalima, rokovima završetka i kaznenim klauzulama u slučaju kašnjenja.
3. Plaćanje u fazama i bankarska garancija
- Investitori često traže plaćanje u više faza izgradnje.
- Bankarska garancija osigurava da ćete dobiti povrat novca ako investitor ne završi izgradnju.
4. Upis u katastar i uknjižba
- Nakon završetka izgradnje, stan mora biti uknjižen da biste postali njegov pravni vlasnik.
- Ako investitor ne ispuni ovu obavezu, može doći do problema sa daljom prodajom ili kreditiranjem stana.
Kupovina gotovog stana od investitora
Ukoliko kupujete stan u novogradnji koji je već završen:
✔ Proverite da li je investitor uknjižio objekat u katastar.
✔ Tražite upotrebnu dozvolu, jer ona potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa zakonom.
✔ Ugovor mora jasno precizirati garancije na instalacije, fasadu i konstrukciju zgrade.
5. Kredit ili gotovina? Kako finansirati kupovinu?
Prednosti:
✔ Nema dodatnih troškova za kamate i osiguranje hipoteke.
✔ Brži proces kupovine i uknjižbe nekretnine.
✔ Bolja pregovaračka pozicija sa prodavcem.
Mane:
✖ Potrebna je velika početna suma novca.
✖ Novčana transakcija mora biti legalno opravdana.
Kupovina putem stambenog kredita
Banke u Srbiji nude različite vrste stambenih kredita, najčešće sa kamatama između 3% i 5% godišnje, zavisno od valute i perioda otplate.
Osnovni uslovi za dobijanje kredita:
- Redovan prihod i ugovor o radu na neodređeno.
- Kreditna sposobnost u odnosu na primanja.
- Učešće (češće između 10% i 20% vrednosti nekretnine).
- Hipoteka na kupljenu nekretninu.
Troškovi kod kupovine nekretnine na kredit:
- Kamata – ukupni trošak kredita često premaši prvobitnu cenu nekretnine.
- Troškovi obrade kredita – variraju od banke do banke.
- Osiguranje hipoteke – kod nekih banaka obavezno.
Kupci koji nisu sigurni koju opciju da izaberu mogu se konsultovati sa advokatom i finansijskim savetnikom kako bi pronašli najbolje rešenje.
Kupovina nepokretnosti u Srbiji može biti siguran i profitabilan proces ako se ispoštuju svi pravni koraci i izbegnu potencijalni problemi.
🔹 Ključni saveti za sigurno investiranje u nekretnine:
- Uvek proverite vlasništvo i pravni status nepokretnosti pre kupovine.
- Ugovor o kupoprodaji treba da bude jasan, precizan i overen kod notara.
- Budite informisani o troškovima, porezima i potencijalnim dodatnim izdacima.
- Ako ste strani državljanin, proverite pravila reciprociteta ili razmislite o kupovini putem firme.
- Prilikom odlučivanja između kredita i gotovine, razmotrite sve troškove i dugoročne obaveze.
Angažovanje advokata specijalizovanog za nekretnine može sprečiti pravne probleme i olakšati ceo proces kupovine.
Ako planirate kupovinu nekretnine poželjno je imati stručnu pravnu podršku, kako bi Vam pomogli da Vaša investicija bude sigurna i isplativa.
najčešće postavljena pitanja
1. koliko iznose troškovi javnog beležnika (notara)?
Troškovi solemnizacije ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zavise od vrednosti same nepokretnosti koja se prometuje. Imajući u vidu da trošak overe kod notara često nije zanemarljiv, preporučljivo je unapred se informisati o javnobeležničkim troškovima, pre same overe.
2. Kako proveriti da li je nepokretnost čista i bez tereta?
Informacije vezane za terete na nepokretnosti mogu se pronaći u izvodu iz lista nepokretnosti kog izdaju notari. Ukoliko postoji neki teret, a niste sigurni o čemu je reč, najbolje je da se posavetujete sa advokatom stručnim za nekretnine.
3. kako se vrši upis u katastar?
Odmah nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, notar po službenoj dužnosti šalje katastru sve podatke radi upisa nepokretnosti. Dakle ni kupac ni prodavac nemaju ovu obavezu.
4. ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?
Ugovorne strane su slobodne da u ugovoru definišu ko će plaćati porez na prenos apsolutnih prava. U praksi je to najčešće kupac. Ukoliko ugovorne strane ne definišu ovu obavezu, obavezu plaćanja poreza će snositi po zakonu prodavac.
