Pravo nekretnina
Prodaja nekretnine ukoliko živite u inostranstvu je najlakše učiniti putem specijalnog punomoćja.
Veliki broj državljana Srbije susreće se sa novim problemom, a to je prodaja nekretnine u Srbiji na daljinu. Životni događaji, lične i profesionalne obaveze veoma često otežavaju ljudima prodaju nekretnine u Srbiji, budući da je lično dolaženje u velikoj većini slučajeva izuzetno komplikovano i skupo. Pored toga, tu je i neizvesnost dolaska koja se ogleda u tome što kupci mogu da odustanu od same kupoprodaje u poslednjem trenutku i da samim tim otežaju celokupnu situaciju. Rešenje za to je prodaja putem specijalnog punomoćja. Lice koje poseduje nekretninu u Srbiji može putem advokata za nekretnine ili putem drugog lica da proda bilo koju nekretninu bez dolaska u Srbiju.
Možete! Rešenje ovog naizgled komplikovanog problema krije se u Specijalnom punomoćju. Specijalno punomoćje za prodaju nekretnine je dokument kojim vlasnik nekretnine ovlašćuje najčešće advokata ili člana porodice da umesto njega izvrši prodaju nekretnine u Srbiji. Specijalnim punomoćjem ovlašćujete drugo lice da preduzima radnje umesto Vas, ali one imaju identično dejstvo kao da ste ih Vi preduzeli.
To praktično znači da Vaš potpis na punomoćju pred javnim beležnikom u Australiji menja Vaš potpis na Ugovoru koji se zaključuje pred javnim beležnikom u Srbiji — samo što isto to punomoćje šaljete putem pošte, a Vi ne morate da prekidate svoj uobičajeni život.
Nakon što se sačini specijalno punomoćje koje sadrži podatke o vlasniku nekretnine, podatke o nekretnini i ovlašćenom licu za zastupanje, potrebno je isto overiti pred konzulatom Republike Srbije u zemlji u kojoj živite i poslati ga u Srbiju.
Međutim, u velikoj većini slučajeva, naročito kada su u pitanju velike države poput Sjedinjenih Američkih Država, Kanade ili Australije, konzulati se nalaze na udaljenosti i od po par hiljada kilometara. U takvim situacijama, punomoćje je moguće dati i pred javnim beležnikom u državi u kojoj boravite, i da nakon toga pribavite pečat Apostille. Takva overa ima isto dejstvo kao i overa pred konzulatom Srbije. Zemlje potpisnice Haške konvencije o apostilu možete pronaći na ovom linku.
Nakon propisne overe punomoćja u inostranstvu, isto to punomoćje morate dostaviti licu koje je ovlašćeno za zastupanje. Ovde možete pogledati spisak svih konzularnih predstavništava Srbije u inostranstvu.
Ovlašćenja punomoćnika isključivo zavise od Vaših želja i dogovora sa punomoćnikom. To praktično znači da punomoćnik može biti ovlašćen na preduzimanje svih radnji u postupku kupoprodaje nekretnine — od pronalaska kupca do transfera novca na Vaš račun u inostranstvo.
Međutim, stvar je Vašeg izbora da li želite da Vas punomoćnik zastupa u svim radnjama ili samo nekim. Punomoćnici se najviše koriste u formalnim situacijama, odnosno prilikom potpisivanja Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti bez dolaska u Srbiju. Međutim, punomoćnici mogu za Vas i otvoriti račun u banci, pronaći kupca ili agenciju za nekretnine, izvršiti transfer na Vaš račun u inostranstvo ili bilo koju drugu radnju.
Nekretninu je uvek moguće prodati iz inostranstva bez ličnog dolaska. Ukoliko imate kompletnu dokumentaciju i vlasnička struktura je jasno određena, ne postoji nikakva smetnja da se izvrši prodaja.
Prodaja nekretnine putem punomoćnika se odvija u više koraka.
Ukoliko je Vaš punomoćnik Advokat u Srbiji, on će za Vas izvršiti proveru dokumentacije, odnosno proveru ispunjenosti svih uslova za prodaju nekretnine. U praksi može da se desi da određena nekretnina ima neke zabeležbe bez čijeg brisanja nije moguće izvršiti prodaju, ili da postoje suvlasnici bez čije saglasnosti nije moguće izvršiti prodaju.
Pored toga, prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta potrebno je da se prvo ponude vlasnici susednih parcela, budući da oni imaju pravo preče kupovine — kršenje tog prava ovlašćuje vlasnike susednih parcela da traže poništaj Ugovora.
Pronalaženje kupca veoma često predstavlja najteži deo u postupku kupoprodaje nepokretnosti. Punomoćnik može u Vaše ime pronaći kupca i dovesti Vas u direktnu vezu sa njim, ili može angažovati agenciju za nekretnine koja će pronaći kupca.
Veoma je važno da na početku saradnje utvrdite šta želite od punomoćnika — da li mu dajete potpunu autonomiju u odabiru kupca, ili i dalje želite da donesete konačnu odluku vezanu za lice koje kupuje nekretninu od Vas.
Nakon pronalaska kupca, pregovori predstavljaju sledeću fazu u postupku, odnosno određivanje cene po kojoj će se vršiti prodaja. Praksa naše Advokatske kancelarije je da prodavac uvek određuje cenu sopstvene nepokretnosti, a mi kao advokati Vam možemo pomoći tako što bismo Vas spojili sa licima koja prate kretanja tržišta i koja Vam mogu dati tačne iznose i opsege oko kojih je moguće kretati se. Naša preporuka je da konačnu odluku u pregovorima uvek donosite Vi, kao vlasnik imovine koja je predmet prodaje.
Ukoliko je Vaš punomoćnik Advokat specijalizovan za nekretnine, on najčešće sačinjava Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koje Vam dostavlja na uvid pre samog momenta overe Ugovora pred javnim beležnikom. Na taj način ćete i Vi biti upoznati sa svim relevantnim aspektima koji se odnose na sam postupak prodaje Vaše nepokretnosti.
Overa, odnosno solemnizacija Ugovora ili Predugovora pred javnim beležnikom, najvažniji je deo u postupku prodaje nekretnine, budući da je to finalni korak u samom postupku. Punomoćnik može umesto Vas da potpiše i overi Ugovor, i on će imati isto dejstvo kao da ste ga Vi potpisali.
Pored toga, punomoćnik može da potpisuje i druge dokumente koji su od značaja za postupak kupoprodaje, kao što su: založna izjava, dozvola za uknjižbu i slično.
Isplata cene svakako predstavlja najvažniji korak za prodavca. Isplata se uvek vrši na račun prodavca koji je otvoren kod banke u Srbiji. Međutim, u slučaju da prodavac nema račun u Srbiji, punomoćnik mu može isti otvoriti bez dolaska u Srbiju.
Zakon o prometu nepokretnosti (član 4) propisuje da se Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Prilikom prodaje nekretnine, bez obzira na to da li se prodaja vrši uz lično prisustvo prodavca ili bez njegovog prisustva, najčešće sve troškove snosi kupac. Iako ovo nije pravilo koje je zakonom regulisano, običajno je pravo da kupac snosi sve ili gotovo sve troškove prilikom kupovine nekretnine.
Međutim, stvar je ličnog dogovora između kupca i prodavca ko će snositi troškove.
Ko će snositi porez na prenos apsolutnih prava određuje se samim Ugovorom o kupoprodaji.
Zakon o porezu na imovinu (član 25, stav 1) propisuje da je obveznik poreza na imovinu prodavac.
Bez obzira na to, prodavac je svakako solidarni dužnik — u slučaju da kupac ne plati porez na prenos apsolutnih prava, a od njega isti nije moguće naplatiti prinudnim putem, biće naplaćen od prodavca.
Prenos novca u inostranstvo je korak koji se odvija u nekoliko faza. Naime, potrebno je da prvo Poreska uprava donese rešenje o porezu na prenos apsolutnih prava, koji je potrebno platiti, nakon čega se podnosi zahtev za utvrđivanje poreza na kapitalnu dobit — taj zahtev može podneti punomoćnik u Vaše ime. Nakon donošenja tog rešenja, potrebno je da se od Poreske uprave dobije dozvola za transfer novca u inostranstvo, i nakon dobijanja te dozvole novac može biti prebačen na Vaš račun bez dolaska u Srbiju.
Veoma česta situacija je da ljudi koji imaju nasleđenu nekretninu u Srbiji nikada nisu ni bili u Srbiji, niti govore srpski jezik, te im je sam postupak prodaje mnogo teži — jer, pored vremena potrebnog za dolazak u Srbiju i troškova putovanja, nepoznavanje propisa i odsustvo bilo kakvih kontakata mogu učiniti prodaju skoro nemogućom. Iz tog razloga je preporučljivo obratiti se stručnjacima iz te oblasti, kako bi postupak prošao bez većih troškova i stresa.
Ne! To možete učiniti preko punomoćnika u Srbiji.
Može — advokata možete ovlastiti putem specijalnog punomoćja za prodaju nekretnine u Srbiji.
Punomoćje je potrebno da bude overeno u konzulatu Srbije u inostranstvu ili pred nadležnim javnim beležnikom u inostranstvu.
U većini slučajeva jeste, međutim Srbija sa određenim državama, poput Ruske Federacije, ima potpisane međusobne sporazume kojima je ukinuta potreba pribavljanja Apostille-a. Pored toga, određene države nemaju u upotrebi Apostille, tako da je kod njih potrebno uraditi punu legalizaciju. Preporuka je da se u svakoj od tih situacija obratite advokatu za međunarodno privatno pravo.
Dužina postupka kupoprodaje zavisi od brojnih faktora, kao što su: složenost vlasničke strukture, da li se nekretnina kupuje na kredit, zauzetost javnih beležnika i slično.
Moguće je da se putem specijalnog punomoćja proda bilo koja nekretnina — stan, kuća, garaža, poljoprivredno, odnosno građevinsko zemljište.
Novac dobijate transferom sa Vašeg bankovnog računa u Srbiji na Vaš bankovni račun u inostranstvu. Ovo je takođe moguće izvršiti putem specijalnog punomoćja, međutim to je potrebno izričito navesti u samom punomoćju.
Kao što je ranije navedeno, prodavac snosi samo trošak poreza na kapitalnu dobit, ukoliko je nekretninu stekao u periodu kraćem od 10 godina od momenta prodaje.
Zakon o porezu na dohodak građana (član 64) predviđa da je stopa poreza 15%, a ona se utvrđuje na razliku između prodajne i kupovne cene.
Možete — način sticanja nije od uticaja na sam postupak prodaje.
Ako planirate kupovinu nekretnine, poželjno je imati stručnu pravnu podršku, kako bi Vam pomogli da postupak bude sproveden u skladu sa zakonskim propisima i bez nepotrebnih troškova.
Pomažemo Vam da ceo postupak sprovedete bez dolaska u Srbiju — od punomoćja do isplate sredstava.
Zakažite konsultaciju