{"id":2179,"date":"2026-05-19T09:29:02","date_gmt":"2026-05-19T09:29:02","guid":{"rendered":"https:\/\/pmadvokati.com\/?p=2179"},"modified":"2026-05-19T13:25:23","modified_gmt":"2026-05-19T13:25:23","slug":"elementor-2179","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/elementor-2179\/","title":{"rendered":"Real Estate Due Diligence in Serbia"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\nDue Diligence Nepokretnosti u Srbiji: Katastar, Vlasni\u010dki List i Rizici<\/title>\r\n<meta name=\"description\" content=\"Korak po korak vodi\u010d za due diligence nepokretnosti u Srbiji \u2014 provera katastra, vlasni\u010dki list, ilegalna gradnja i \u0161ta mora biti provereno pre potpisivanja. PM Advokati.\">\r\n<meta name=\"author\" content=\"Dimitrije Mijailovi\u0107\">\r\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\/due-diligence-nepokretnosti-srbija\">\r\n\r\n<!-- Hreflang -->\r\n<link rel=\"alternate\" hreflang=\"en\" href=\"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\/real-estate-due-diligence-serbia\">\r\n<link rel=\"alternate\" hreflang=\"sr\" href=\"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\/due-diligence-nepokretnosti-srbija\">\r\n\r\n<!-- Open Graph -->\r\n<meta property=\"og:title\" content=\"Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji: Katastar, Vlasni\u010dki List i Rizici\">\r\n<meta property=\"og:description\" content=\"\u0160ta mora biti provereno pre kupovine nekretnine u Srbiji \u2014 katastar, dozvole, blokada ra\u010duna prodavca i rizici koje kupci naj\u010de\u0161\u0107e previde.\">\r\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\">\r\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\/due-diligence-nepokretnosti-srbija\">\r\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2026-05-17\">\r\n<meta property=\"article:author\" content=\"Dimitrije Mijailovi\u0107\">\r\n\r\n<!-- Fonts -->\r\n<link rel=\"preconnect\" href=\"https:\/\/fonts.googleapis.com\">\r\n<link rel=\"preconnect\" href=\"https:\/\/fonts.gstatic.com\" crossorigin>\r\n<link href=\"https:\/\/fonts.googleapis.com\/css2?family=Playfair+Display:ital,wght@0,400;0,600;0,700;1,400&family=DM+Sans:wght@300;400;500&display=swap\" rel=\"stylesheet\">\r\n\r\n<style>\r\n :root {\r\n --ink: #0f2b3d;\r\n --ink-soft: #3d4252;\r\n --ink-muted: #7a7f94;\r\n --paper: #faf9f6;\r\n --paper-warm: #f3f1ec;\r\n --gold: #b8922a;\r\n --gold-light: #e8c96a;\r\n --rule: #e0ddd5;\r\n --alert: #c0392b;\r\n --alert-bg: #fdf3f2;\r\n --success-bg: #f0f7f2;\r\n --success: #1e6b42;\r\n --max-w: 740px;\r\n }\r\n\r\n *, *::before, *::after { box-sizing: border-box; margin: 0; padding: 0; }\r\n html { scroll-behavior: smooth; }\r\n\r\n body {\r\n background: var(--paper);\r\n color: var(--ink);\r\n font-family: 'DM Sans', sans-serif;\r\n font-size: 17px;\r\n line-height: 1.75;\r\n font-weight: 400;\r\n -webkit-font-smoothing: antialiased;\r\n }\r\n\r\n \/* Hero *\/\r\n .hero {\r\n background: var(--ink);\r\n color: var(--paper);\r\n padding: 80px 24px 72px;\r\n position: relative;\r\n overflow: hidden;\r\n }\r\n .hero::before {\r\n content: '';\r\n position: absolute;\r\n inset: 0;\r\n background:\r\n radial-gradient(ellipse 60% 50% at 80% 20%, rgba(184,146,42,0.18) 0%, transparent 70%),\r\n radial-gradient(ellipse 40% 60% at 10% 80%, rgba(184,146,42,0.08) 0%, transparent 70%);\r\n pointer-events: none;\r\n }\r\n .hero-inner {\r\n max-width: var(--max-w);\r\n margin: 0 auto;\r\n position: relative;\r\n }\r\n .hero-eyebrow {\r\n display: inline-flex;\r\n align-items: center;\r\n gap: 8px;\r\n font-size: 11px;\r\n font-weight: 500;\r\n letter-spacing: 0.14em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n color: var(--gold-light);\r\n margin-bottom: 24px;\r\n }\r\n .hero-eyebrow span { opacity: 0.5; }\r\n .hero h1 {\r\n font-family: 'Playfair Display', Georgia, serif;\r\n font-size: clamp(26px, 5vw, 42px);\r\n font-weight: 700;\r\n line-height: 1.18;\r\n color: #ffffff;\r\n margin-bottom: 22px;\r\n letter-spacing: -0.01em;\r\n }\r\n .hero h1 em {\r\n font-style: italic;\r\n color: var(--gold-light);\r\n }\r\n .hero-sub {\r\n font-size: 17px;\r\n line-height: 1.65;\r\n color: rgba(250,249,246,0.72);\r\n max-width: 580px;\r\n margin-bottom: 36px;\r\n }\r\n .hero-meta {\r\n display: flex;\r\n align-items: center;\r\n gap: 24px;\r\n flex-wrap: wrap;\r\n font-size: 13px;\r\n color: rgba(250,249,246,0.55);\r\n padding-top: 28px;\r\n border-top: 1px solid rgba(255,255,255,0.1);\r\n }\r\n .hero-meta strong { color: rgba(250,249,246,0.85); font-weight: 500; }\r\n .hero-meta-dot { color: rgba(255,255,255,0.2); }\r\n\r\n \/* Layout *\/\r\n .article-wrap {\r\n max-width: var(--max-w);\r\n margin: 0 auto;\r\n padding: 64px 24px 96px;\r\n }\r\n\r\n \/* TOC *\/\r\n .toc {\r\n background: var(--paper-warm);\r\n border: 1px solid var(--rule);\r\n border-left: 3px solid var(--gold);\r\n border-radius: 3px;\r\n padding: 28px 32px;\r\n margin-bottom: 56px;\r\n }\r\n .toc-title {\r\n font-size: 11px;\r\n font-weight: 500;\r\n letter-spacing: 0.12em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n color: var(--ink-muted);\r\n margin-bottom: 16px;\r\n }\r\n .toc ol {\r\n padding-left: 20px;\r\n display: flex;\r\n flex-direction: column;\r\n gap: 8px;\r\n }\r\n .toc li { font-size: 15px; }\r\n .toc a {\r\n color: var(--ink-soft);\r\n text-decoration: none;\r\n transition: color 0.15s;\r\n }\r\n .toc a:hover { color: var(--gold); }\r\n\r\n \/* Prose *\/\r\n .prose h2 {\r\n font-family: 'Playfair Display', Georgia, serif;\r\n font-size: clamp(20px, 3.5vw, 26px);\r\n font-weight: 700;\r\n line-height: 1.25;\r\n color: var(--ink);\r\n margin-top: 60px;\r\n margin-bottom: 18px;\r\n padding-top: 24px;\r\n border-top: 1px solid var(--rule);\r\n letter-spacing: -0.01em;\r\n }\r\n .prose h3 {\r\n font-family: 'DM Sans', sans-serif;\r\n font-size: 16px;\r\n font-weight: 600;\r\n color: var(--ink);\r\n margin-top: 32px;\r\n margin-bottom: 10px;\r\n }\r\n .prose p { margin-bottom: 20px; color: var(--ink-soft); }\r\n .prose p:last-child { margin-bottom: 0; }\r\n .prose strong { color: var(--ink); font-weight: 600; }\r\n .prose a {\r\n color: var(--gold);\r\n text-decoration: underline;\r\n text-decoration-color: rgba(184,146,42,0.35);\r\n transition: text-decoration-color 0.15s;\r\n }\r\n .prose a:hover { text-decoration-color: var(--gold); }\r\n\r\n \/* Lawyer note *\/\r\n .lawyer-note {\r\n background: var(--paper-warm);\r\n border-left: 3px solid var(--gold);\r\n padding: 22px 26px;\r\n margin: 36px 0;\r\n border-radius: 0 3px 3px 0;\r\n }\r\n .lawyer-note-label {\r\n font-size: 10px;\r\n font-weight: 600;\r\n letter-spacing: 0.14em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n color: var(--gold);\r\n margin-bottom: 10px;\r\n display: flex;\r\n align-items: center;\r\n gap: 6px;\r\n }\r\n .lawyer-note p {\r\n font-size: 15.5px;\r\n line-height: 1.65;\r\n color: var(--ink-soft);\r\n margin: 0;\r\n font-style: italic;\r\n }\r\n .lawyer-note-sig {\r\n font-size: 13px;\r\n color: var(--ink-muted);\r\n margin-top: 12px !important;\r\n font-style: normal !important;\r\n }\r\n\r\n \/* Risk box *\/\r\n .risk-box {\r\n background: var(--alert-bg);\r\n border: 1px solid rgba(192,57,43,0.2);\r\n border-left: 3px solid var(--alert);\r\n border-radius: 3px;\r\n padding: 22px 26px;\r\n margin: 32px 0;\r\n }\r\n .risk-box-label {\r\n font-size: 10px;\r\n font-weight: 600;\r\n letter-spacing: 0.14em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n color: var(--alert);\r\n margin-bottom: 10px;\r\n }\r\n .risk-box p {\r\n font-size: 15px;\r\n color: #5c1a12;\r\n margin: 0;\r\n }\r\n\r\n \/* Checklist *\/\r\n .checklist-section {\r\n background: var(--success-bg);\r\n border: 1px solid rgba(30,107,66,0.18);\r\n border-radius: 6px;\r\n padding: 32px 36px;\r\n margin: 48px 0;\r\n }\r\n .checklist-section h3 {\r\n font-family: 'Playfair Display', Georgia, serif;\r\n font-size: 20px;\r\n font-weight: 700;\r\n color: var(--success);\r\n margin-bottom: 24px;\r\n margin-top: 0;\r\n }\r\n .checklist {\r\n display: flex;\r\n flex-direction: column;\r\n gap: 0;\r\n list-style: none;\r\n padding: 0;\r\n }\r\n .checklist li {\r\n display: flex;\r\n align-items: flex-start;\r\n gap: 12px;\r\n padding: 11px 0;\r\n border-bottom: 1px solid rgba(30,107,66,0.1);\r\n font-size: 15px;\r\n color: var(--ink-soft);\r\n line-height: 1.55;\r\n }\r\n .checklist li:last-child { border-bottom: none; }\r\n .checklist li::before {\r\n content: '';\r\n flex-shrink: 0;\r\n width: 18px;\r\n height: 18px;\r\n margin-top: 2px;\r\n border: 1.5px solid var(--success);\r\n border-radius: 3px;\r\n background: white;\r\n }\r\n .checklist li strong { color: var(--ink); }\r\n\r\n \/* Steps *\/\r\n .steps { display: flex; flex-direction: column; gap: 24px; margin: 36px 0; }\r\n .step { display: flex; gap: 20px; align-items: flex-start; }\r\n .step-num {\r\n flex-shrink: 0;\r\n width: 36px;\r\n height: 36px;\r\n border-radius: 50%;\r\n background: var(--ink);\r\n color: white;\r\n display: flex;\r\n align-items: center;\r\n justify-content: center;\r\n font-size: 13px;\r\n font-weight: 600;\r\n margin-top: 2px;\r\n }\r\n .step-body h4 {\r\n font-size: 15.5px;\r\n font-weight: 600;\r\n color: var(--ink);\r\n margin-bottom: 6px;\r\n }\r\n .step-body p {\r\n font-size: 15px;\r\n color: var(--ink-soft);\r\n margin: 0;\r\n line-height: 1.6;\r\n }\r\n\r\n \/* Risk table *\/\r\n .risk-table-wrap { overflow-x: auto; margin: 32px 0; }\r\n .risk-table {\r\n width: 100%;\r\n border-collapse: collapse;\r\n font-size: 14px;\r\n }\r\n .risk-table th {\r\n text-align: left;\r\n padding: 12px 16px;\r\n background: var(--ink);\r\n color: white;\r\n font-weight: 500;\r\n font-size: 11px;\r\n letter-spacing: 0.08em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n white-space: nowrap;\r\n }\r\n .risk-table td {\r\n padding: 13px 16px;\r\n border-bottom: 1px solid var(--rule);\r\n color: var(--ink-soft);\r\n vertical-align: top;\r\n line-height: 1.5;\r\n }\r\n .risk-table tr:last-child td { border-bottom: none; }\r\n .risk-table tr:nth-child(even) td { background: var(--paper-warm); }\r\n .badge {\r\n display: inline-block;\r\n padding: 2px 8px;\r\n border-radius: 2px;\r\n font-size: 11px;\r\n font-weight: 600;\r\n letter-spacing: 0.05em;\r\n text-transform: uppercase;\r\n white-space: nowrap;\r\n }\r\n .badge-high { background: #fdecea; color: #c0392b; }\r\n .badge-med { background: #fef6e4; color: #b05e12; }\r\n .badge-low { background: #edf7ee; color: #1e6b42; }\r\n\r\n \/* FAQ *\/\r\n .faq { margin-top: 56px; }\r\n .faq-title {\r\n font-family: 'Playfair Display', Georgia, serif;\r\n font-size: clamp(20px, 3.5vw, 26px);\r\n font-weight: 700;\r\n color: var(--ink);\r\n margin-bottom: 28px;\r\n padding-top: 24px;\r\n border-top: 1px solid var(--rule);\r\n }\r\n details {\r\n border-bottom: 1px solid var(--rule);\r\n padding: 4px 0;\r\n }\r\n summary {\r\n font-size: 16px;\r\n font-weight: 500;\r\n color: var(--ink);\r\n padding: 16px 32px 16px 0;\r\n cursor: pointer;\r\n list-style: none;\r\n position: relative;\r\n line-height: 1.45;\r\n }\r\n summary::-webkit-details-marker { display: none; }\r\n summary::after {\r\n content: '+';\r\n position: absolute;\r\n right: 0;\r\n top: 50%;\r\n transform: translateY(-50%);\r\n font-size: 20px;\r\n color: var(--gold);\r\n font-weight: 300;\r\n line-height: 1;\r\n transition: transform 0.2s;\r\n }\r\n details[open] summary::after { content: '\u2212'; }\r\n details[open] summary { color: var(--gold); }\r\n .faq-answer {\r\n padding: 0 0 20px;\r\n font-size: 15.5px;\r\n color: var(--ink-soft);\r\n line-height: 1.7;\r\n }\r\n .faq-answer p { margin-bottom: 12px; }\r\n .faq-answer p:last-child { margin-bottom: 0; }\r\n\r\n \/* CTA *\/\r\n .cta-block {\r\n background: var(--ink);\r\n color: white;\r\n border-radius: 6px;\r\n padding: 48px 40px;\r\n margin-top: 64px;\r\n text-align: center;\r\n position: relative;\r\n overflow: hidden;\r\n }\r\n .cta-block::before {\r\n content: '';\r\n position: absolute;\r\n inset: 0;\r\n background: radial-gradient(ellipse 70% 80% at 50% 50%, rgba(184,146,42,0.12) 0%, transparent 70%);\r\n pointer-events: none;\r\n }\r\n .cta-block h3 {\r\n font-family: 'Playfair Display', Georgia, serif;\r\n font-size: 24px;\r\n font-weight: 700;\r\n color: white;\r\n margin-bottom: 14px;\r\n position: relative;\r\n }\r\n .cta-block p {\r\n font-size: 15.5px;\r\n color: rgba(255,255,255,0.65);\r\n margin-bottom: 28px;\r\n max-width: 440px;\r\n margin-left: auto;\r\n margin-right: auto;\r\n position: relative;\r\n }\r\n .cta-btn {\r\n display: inline-block;\r\n background: var(--gold);\r\n color: #0f2b3d !important;\r\n padding: 14px 32px;\r\n border-radius: 3px;\r\n font-size: 15px;\r\n font-weight: 600;\r\n text-decoration: none;\r\n letter-spacing: 0.02em;\r\n transition: background 0.15s, transform 0.1s;\r\n position: relative;\r\n }\r\n .cta-btn:hover { background: #a07a22; color: #0f2b3d; transform: translateY(-1px); }\r\n .cta-sub {\r\n margin-top: 16px !important;\r\n font-size: 13px !important;\r\n color: rgba(255,255,255,0.35) !important;\r\n }\r\n\r\n \/* Breadcrumb *\/\r\n .breadcrumb {\r\n max-width: var(--max-w);\r\n margin: 0 auto;\r\n padding: 20px 24px 0;\r\n font-size: 13px;\r\n color: var(--ink-muted);\r\n }\r\n .breadcrumb a { color: var(--ink-muted); text-decoration: none; }\r\n .breadcrumb a:hover { color: var(--gold); }\r\n .breadcrumb span { margin: 0 8px; opacity: 0.4; }\r\n\r\n @media (max-width: 600px) {\r\n .hero { padding: 56px 20px 52px; }\r\n .article-wrap { padding: 48px 20px 72px; }\r\n .toc { padding: 22px 20px; }\r\n .checklist-section { padding: 24px 20px; }\r\n .cta-block { padding: 36px 24px; }\r\n .risk-table th, .risk-table td { padding: 10px 12px; }\r\n }\r\n<\/style>\r\n<\/head>\r\n<body>\r\n\r\n<!-- Breadcrumb -->\r\n<nav class=\"breadcrumb\" aria-label=\"Navigacija\">\r\n <a href=\"https:\/\/pmadvokati.com\">PM Advokati<\/a>\r\n <span>\u203a<\/span>\r\n <a href=\"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\">Blog<\/a>\r\n <span>\u203a<\/span>\r\n Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji\r\n<\/nav>\r\n\r\n<!-- Hero -->\r\n<header class=\"hero\">\r\n <div class=\"hero-inner\">\r\n <div class=\"hero-eyebrow\">\r\n Pravo nepokretnosti <span>\u2022<\/span> Srbija\r\n <\/div>\r\n <h1>Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji:<br><em>Katastar, Vlasni\u010dki List i Skriveni Rizici<\/em><\/h1>\r\n <p class=\"hero-sub\">\r\n Pre nego \u0161to potpi\u0161ete bilo \u0161ta, va\u0161 advokat bi trebalo da odgovori na 12 konkretnih pitanja o nekretnini. Ve\u0107ina kupaca u Srbiji ne postavi nijedno od njih.\r\n <\/p>\r\n <div class=\"hero-meta\">\r\n <div>Autor: <strong>Dimitrije Mijailovi\u0107<\/strong> \u00b7 Advokat, PM Advokati<\/div>\r\n <div class=\"hero-meta-dot\">\u00b7<\/div>\r\n <div>A\u017eurirano: <strong>maj 2026.<\/strong><\/div>\r\n <div class=\"hero-meta-dot\">\u00b7<\/div>\r\n <div>12 min \u010ditanja<\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n<\/header>\r\n\r\n<!-- \u010clanak -->\r\n<main>\r\n<div class=\"article-wrap\">\r\n\r\n <!-- TOC -->\r\n <nav class=\"toc\" aria-label=\"Sadr\u017eaj\">\r\n <div class=\"toc-title\">U ovom vodi\u010du<\/div>\r\n <ol>\r\n <li><a href=\"#sta-je\">\u0160ta je due diligence nepokretnosti u Srbiji?<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#katastar\">Katastar nepokretnosti: polazna ta\u010dka svake provere<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#rizici\">Pet rizika koje kupci naj\u010de\u0161\u0107e previde<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#prodavac\">Provera prodavca, ne samo nekretnine<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#proces\">Due diligence korak po korak<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#cheklista\">\u010ceklista due diligence<\/a><\/li>\r\n <li><a href=\"#faq\">\u010cesto postavljana pitanja<\/a><\/li>\r\n <\/ol>\r\n <\/nav>\r\n\r\n <div class=\"prose\">\r\n\r\n <!-- Sekcija 1 -->\r\n <h2 id=\"sta-je\">\u0160ta Je Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji?<\/h2>\r\n\r\n <p>Due diligence nepokretnosti je pravna i \u010dinjeni\u010dna provera koja se vr\u0161i pre kupovine nekretnine u Srbiji. Cilj je da se utvrdi da li nekretnina zaista jeste ono \u0161to prodavac tvrdi: ispravno upisana u katastar, legalno izgra\u0111ena, slobodna od tereta i van sudskih sporova.<\/p>\r\n\r\n <p>U Srbiji ovaj postupak ima ve\u0107i zna\u010daj nego u velikom broju evropskih zemalja. Razlog je istorijski. Tokom poslednjih 30 godina, znatan deo srpskih nekretnina izgra\u0111en je bez dozvola, prodat neformalno, prenet u ostavinskim postupcima koji nikada nisu okon\u010dani, ili je promenio vlasnika bez urednog upisa u katastar. Ti propusti nisu nestali \u2014 nasledili su ih kasniji kupci koji nisu dovoljno detaljno proverili stanje.<\/p>\r\n\r\n <p>Za strane investitore i fizi\u010dka lica koja nisu upoznata sa srpskim pravnim sistemom i javnim registrima, rizici su dodatno pove\u0107ani. Ovaj vodi\u010d obja\u0161njava \u0161ta ta\u010dno mora biti provereno, kako izgledaju naj\u010de\u0161\u0107i problemi i kako provera funkcioni\u0161e u praksi.<\/p>\r\n\r\n <div class=\"lawyer-note\">\r\n <div class=\"lawyer-note-label\">◆ Iz prakse<\/div>\r\n <p>\u201eRedovno radimo sa klijentima koji su ve\u0107 dali kaparu \u2014 ponekad i zna\u010dajnu \u2014 pre nego \u0161to su se obratili advokatu. U tom trenutku na\u0161 posao postaje znatno te\u017ei. Pravi trenutak za due diligence je pre dogovora o ceni, a ne posle.\"<\/p>\r\n <p class=\"lawyer-note-sig\">\u2014 Dimitrije Mijailovi\u0107, advokat, PM Advokati<\/p>\r\n <\/div>\r\n\r\n <!-- Sekcija 2 -->\r\n <h2 id=\"katastar\">Katastar Nepokretnosti: Polazna Ta\u010dka Svake Provere<\/h2>\r\n\r\n <p><strong>Katastar nepokretnosti<\/strong>, koji vodi Republi\u010dki geodetski zavod (RGZ), centralni je registar vlasni\u0161tva i tereta nad nekretninama u Srbiji. Svaki due diligence po\u010dinje ovde.<\/p>\r\n\r\n <p>Iz lista nepokretnosti saznajete slede\u0107e:<\/p>\r\n\r\n <ul style=\"padding-left: 24px; margin-bottom: 20px; display: flex; flex-direction: column; gap: 8px; color: var(--ink-soft);\">\r\n <li><strong>Ko je upisani vlasnik.<\/strong> Ovo je najva\u017enija \u010dinjenica koju treba proveriti. Prodavac mora biti upisani vlasnik. Ako je nekretnina u suvlasni\u0161tvu, svi suvlasnici moraju dati saglasnost za prodaju.<\/li>\r\n <li><strong>Da li postoji hipoteka ili zaloga<\/strong> upisana na nekretnini. Hipoteka ne spre\u010dava prodaju, ali mora biti brisana pre ili prilikom zaklju\u010denja kupoprodaje.<\/li>\r\n <li><strong>Da li postoje zabele\u017ebe.<\/strong> Zabele\u017ebe mogu ukazivati na sudski spor u toku, pravo pre\u010de kupovine drugog lica ili izvr\u0161ni postupak. Ovo je jedan od naj\u010de\u0161\u0107e pogre\u0161no tuma\u010denih delova lista nepokretnosti.<\/li>\r\n <li><strong>Pravni opis nekretnine<\/strong> \u2014 broj katastarske parcele, povr\u0161ina i vrsta nepokretnosti.<\/li>\r\n <li><strong>Vrsta kori\u0161\u0107enja<\/strong> \u2014 da li je nekretnina evidentiranana kao stambena, poslovna, poljoprivredna ili druga.<\/li>\r\n <\/ul>\r\n\r\n <p>List nepokretnosti javno je dostupan putem portala e-\u0160alter RGZ-a. Me\u0111utim, ispravno \u010ditanje i tuma\u010denje \u2014 posebno zabele\u017ebi i tereta \u2014 zahteva pravno znanje. Zabele\u017eba koja ukazuje na sudski spor u toku mo\u017ee biti iskazana u jednom redu, a njene posledice po kupca mogu biti dalekose\u017ene.<\/p>\r\n\r\n <div class=\"risk-box\">\r\n <div class=\"risk-box-label\">\u26a0 \u010cesta gre\u0161ka<\/div>\r\n <p>Kupci koji sami proveravaju katastar obi\u010dno obra\u0107aju pa\u017enju samo na ime vlasnika i propu\u0161taju deo koji se odnosi na zabele\u017ebe. Upisana zabele\u017eba o aktivnom sudskom sporu mo\u017ee zna\u010diti da se nekretnina ne mo\u017ee pravno preneti sve dok spor ne bude re\u0161en \u2014 ponekad i godinama.<\/p>\r\n <\/div>\r\n\r\n <h3>\u0160ta je sa nekretninama koje nisu upisane u katastar?<\/h3>\r\n\r\n <p>Ovo je \u010de\u0161\u0107e nego \u0161to se pretpostavlja. Neke nekretnine \u2014 posebno stariji stanovi u zgradama sa slo\u017eenom istorijom vlasni\u0161tva \u2014 nisu u potpunosti upisane. U tim slu\u010dajevima, oslanjate se na lanac isprava (ostavinska re\u0161enja, sudske odluke, stare ugovore) koje se moraju ru\u010dno rekonstruisati. To znatno pove\u0107ava vreme i slo\u017eenost due diligence postupka i razlog je da se pregovara o ni\u017eoj ceni ili odustane od kupovine.<\/p>\r\n\r\n <!-- Sekcija 3 -->\r\n <h2 id=\"rizici\">Pet Rizika Koje Kupci Naj\u010de\u0161\u0107e Previde<\/h2>\r\n\r\n <p>Katastar je osnova due diligence postupka, ali nije cela slika. Ovo su pet kategorija rizika koje kupci naj\u010de\u0161\u0107e zanemaruju, a sa kojima se advokati za nekretnine susre\u0107u u svakodnevnoj praksi.<\/p>\r\n\r\n <div class=\"risk-table-wrap\">\r\n <table class=\"risk-table\" aria-label=\"Kategorije rizika pri kupovini nekretnine\">\r\n <thead>\r\n <tr>\r\n <th>Kategorija rizika<\/th>\r\n <th>\u0160ta podrazumeva<\/th>\r\n <th>Ozbiljnost<\/th>\r\n <\/tr>\r\n <\/thead>\r\n <tbody>\r\n <tr>\r\n <td><strong>Bespravna gradnja<\/strong><\/td>\r\n <td>Objekat ili dogradnja izgra\u0111eni su bez va\u017ee\u0107e gra\u0111evinske dozvole. \u010cesta pojava kod dogradnji, pretvaranja tavana i gara\u017ea.<\/td>\r\n <td><span class=\"badge badge-high\">Visoka<\/span><\/td>\r\n <\/tr>\r\n <tr>\r\n <td><strong>Nedostaje upotrebna dozvola<\/strong><\/td>\r\n <td>Gradnja mo\u017ee biti legalna, ali objekat nikada nije dobio upotrebnu dozvolu. Nekretnina pravno mo\u017ee biti neuslovljiva za stanovanje.<\/td>\r\n <td><span class=\"badge badge-high\">Visoka<\/span><\/td>\r\n <\/tr>\r\n <tr>\r\n <td><strong>Finansijske te\u0161ko\u0107e prodavca<\/strong><\/td>\r\n <td>Prodavcu su blokirani ra\u010duni zbog dugova. \u010cak i ako platite, poverilac mo\u017ee osporiti prodaju.<\/td>\r\n <td><span class=\"badge badge-high\">Visoka<\/span><\/td>\r\n <\/tr>\r\n <tr>\r\n <td><strong>Neokona\u010dan ostavinski postupak<\/strong><\/td>\r\n <td>Nekretnina je nasle\u0111ena, ali ostavinski postupak nikad nije okon\u010dan. U katastru je i dalje upisano preminulo lice, a vi\u0161e naslednika mo\u017ee imati konkurentska potra\u017eivanja.<\/td>\r\n <td><span class=\"badge badge-med\">Srednja<\/span><\/td>\r\n <\/tr>\r\n <tr>\r\n <td><strong>Nesklad namene u urbanisti\u010dkom planu<\/strong><\/td>\r\n <td>Zemlji\u0161te je predvi\u0111eno za poljoprivrednu ili infrastrukturnu namenu, \u0161to ograni\u010dava gradnju ili na\u010din kori\u0161\u0107enja.<\/td>\r\n <td><span class=\"badge badge-med\">Srednja<\/span><\/td>\r\n <\/tr>\r\n <\/tbody>\r\n <\/table>\r\n <\/div>\r\n\r\n <h3>Bespravna gradnja: najrasprostranjeniji rizik u Srbiji<\/h3>\r\n\r\n <p>Srbija je uvela postupak legalizacije bespravno izgra\u0111enih objekata, i mnoge nekretnine su ozakonjene u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata. Me\u0111utim, nije sve ozakonjeno, a neke nekretnine i ne mogu biti. Pre kupovine bilo koje ku\u0107e, dogradnje ili nestandardnog stana morate proveriti da li postoji gra\u0111evinska dozvola, da li je izdata upotrebna dozvola i \u2014 u slu\u010daju da ne postoji ni jedna ni druga \u2014 da li je postupak ozakonjenja okon\u010dan.<\/p>\r\n\r\n <p>Kupovina bespravno izgra\u0111ene nekretnine kupca izla\u017ee re\u0161enjima o ru\u0161enju, nemogu\u0107nosti upisa u katastar i znatnim te\u0161ko\u0107ama pri daljoj prodaji.<\/p>\r\n\r\n <h3>Blokada ra\u010duna prodavca: skrivena opasnost u transakcijama sa pravnim licima<\/h3>\r\n\r\n <p>Kada kupujete od pravnog lica, proverite da li su ra\u010duni prodavca blokirani. Blokada ra\u010duna javno je dostupna putem evidencije platnog prometa Narodne banke Srbije. Ako pravno lice koje vam prodaje nekretninu ima blokirane ra\u010dune, sredstva koja uplatite mogu odmah biti zaplenjena od strane poverioca, a prodavac mo\u017eda ne\u0107e biti u mogu\u0107nosti da ispuni transakciju. Ova provera traje nekoliko minuta, a kupci koji posluju bez advokata je rutinski preska\u010daju.<\/p>\r\n\r\n <!-- Sekcija 4 -->\r\n <h2 id=\"prodavac\">Provera Prodavca, Ne Samo Nekretnine<\/h2>\r\n\r\n <p>Due diligence u Srbiji odvija se po dva paralelna koloseka: sama nekretnina i lice ili pravno lice koje je prodaje. Oba moraju biti proverena.<\/p>\r\n\r\n <h3>Kada je prodavac fizi\u010dko lice<\/h3>\r\n\r\n <p>Proverite da prodavac ima poslovnu sposobnost za zaklju\u010denje ugovora, da ne postupa pod prinudom ili prevarom i \u2014 posebno \u2014 da je jedini upisani vlasnik. Ako je nekretnina ste\u010dena u braku, supru\u017enik mo\u017ee imati pravo suvlasni\u0161tva po osnovu porodi\u010dnog prava Srbije, \u010dak i ako nije upisan u katastru, a njegovo pisano soglasnost za prodaju je obavezno.<\/p>\r\n\r\n <h3>Kada je prodavac pravno lice<\/h3>\r\n\r\n <p>Pribavite izvod iz registra Agencije za privredne registre (APR). Proverite: ko je ovla\u0161\u0107en da potpi\u0161e u ime dru\u0161tva, da li postoje ograni\u010denja prometa nekretnina u osniva\u010dkim aktima i da li je kompanija u likvidaciji ili ste\u010dajnom postupku. Tako\u0111e potvrdite da nema neizmirenih poreskih obaveza koje bi mogle rezultirati poreskom zalogom na nekretnini.<\/p>\r\n\r\n <div class=\"lawyer-note\">\r\n <div class=\"lawyer-note-label\">◆ Iz prakse<\/div>\r\n <p>\u201eRadili smo sa klijentom koji je kupovao stan od fizi\u010dkog lica. Katastar je bio \u010dist. Tokom provere javnih sudskih registara, prona\u0161li smo aktivan izvr\u0161ni postupak protiv prodavca \u2014 \u0161to je prakti\u010dno zna\u010dilo da je nekretnina pod sudskim teretom koji jo\u0161 nije bio upisan u katastar. Da je klijent potpisao i uplatio pre ove provere, direktno bi bio izlo\u017een tom izvr\u0161nom postupku.\"<\/p>\r\n <p class=\"lawyer-note-sig\">\u2014 Dimitrije Mijailovi\u0107, advokat, PM Advokati<\/p>\r\n <\/div>\r\n\r\n <!-- Sekcija 5 -->\r\n <h2 id=\"proces\">Due Diligence Korak po Korak<\/h2>\r\n\r\n <p>U praksi, due diligence standardne stambene nekretnine u Srbiji odvija se kroz slede\u0107e faze. Slo\u017eenije nekretnine \u2014 novogradnja, poslovni prostori, poljoprivredno zemlji\u0161te \u2014 zahtevaju dodatne korake.<\/p>\r\n\r\n <div class=\"steps\">\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">1<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Pribavljanje i analiza lista nepokretnosti<\/h4>\r\n <p>Pribavite aktuelni list nepokretnosti od RGZ-a. Proverite vlasni\u0161tvo, terete i sve zabele\u017ebe. Ako postoje zabele\u017ebe, utvrdite njihov pravni osnov i aktuelni status pre nego \u0161to nastavite.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">2<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Provera gra\u0111evinske i upotrebne dozvole<\/h4>\r\n <p>Tra\u017eite od prodavca kopije gra\u0111evinske dozvole i upotrebne dozvole. Ukrstite podatke sa nadle\u017enim organom lokalne samouprave. Za ozakonjene objekte pribavite re\u0161enje o ozakonjenju.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">3<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Provera prodavca<\/h4>\r\n <p>Za fizi\u010dka lica: potvrdite identitet i poslovnu sposobnost. Za pravna lica: pribavite izvod iz APR-a, proverite blokadu ra\u010duna putem NBS evidencije, utvrdite da nije pokrenut ste\u010dajni ili likvidacioni postupak.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">4<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Provera poreskih obaveza<\/h4>\r\n <p>Potvrdite da prodavac nema neizmirene obaveze po osnovu poreza na imovinu. Poreski teret mo\u017ee pratiti nekretninu, a ne samo prodavca \u2014 \u0161to zna\u010di da mo\u017eete naslediti obavezu.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">5<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Provera urbanisti\u010dke namene<\/h4>\r\n <p>Proverite urbanisti\u010dki plan da biste utvrdili da li planska namena odgovara planiranoj upotrebi nekretnine. Posebno je va\u017eno za poslovne prostore i kupovinu zemlji\u0161ta.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">6<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Zaklju\u010denje predugovora<\/h4>\r\n <p>Tek po okon\u010danom due diligence treba zaklju\u010diti predugovor. Predugovor treba da sadr\u017ei garancije prodavca zasnovane na rezultatima due diligence i jasne pravne posledice ako se ispostaviti da neka od izjava nije ta\u010dna.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <div class=\"step\">\r\n <div class=\"step-num\">7<\/div>\r\n <div class=\"step-body\">\r\n <h4>Overa kupoprodajnog ugovora kod javnog bele\u017enika<\/h4>\r\n <p>Kupoprodajni ugovor mora biti overen kod javnog bele\u017enika. Bele\u017enik zatim elektronski dostavlja ugovor RGZ-u radi upisa promene vlasni\u0161tva. Niste pravni vlasnik sve dok taj upis ne bude izvr\u0161en.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n\r\n <!-- \u010ceklista -->\r\n <div class=\"checklist-section\" id=\"cheklista\">\r\n <h3>\u2713 \u010ceklista Due Diligence \u2014 \u0160ta Va\u0161 Advokat Mora Proveriti<\/h3>\r\n <ul class=\"checklist\">\r\n <li><div><strong>List nepokretnosti<\/strong> \u2014 aktuelan, sve zabele\u017ebe pregledane<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Identitet vlasnika potvr\u0111en<\/strong> \u2014 prodavac mora ta\u010dno odgovarati upisanom vlasniku<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Nema hipoteke niti zaloge<\/strong> \u2014 ili je dogovoreno brisanje u pisanoj formi<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Nema aktivnih zabele\u017ebi<\/strong> \u2014 posebno sudskih sporova ili izvr\u0161nih postupaka<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Gra\u0111evinska dozvola<\/strong> \u2014 pribavljena od prodavca i proverena kod nadle\u017enog organa<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Upotrebna dozvola<\/strong> \u2014 potvr\u0111ena, ili pribavljeno re\u0161enje o ozakonjenju<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Nema poreskog duga na nekretnini<\/strong> \u2014 potvr\u0111eno od Poreske uprave<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Ra\u010duni prodavca nisu blokirani<\/strong> (za pravna lica) \u2014 provereno putem NBS<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Prodavac nije u ste\u010daju niti likvidaciji<\/strong> (za pravna lica) \u2014 proveren APR izvod<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Pribavljena saglasnost supru\u017enika<\/strong> \u2014 ako je nekretnina ste\u010dena u toku braka<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Ostavinski postupak okon\u010dan<\/strong> \u2014 ako je nekretnina nasle\u0111ena<\/div><\/li>\r\n <li><div><strong>Urbanska namena potvr\u0111ena<\/strong> \u2014 odgovara planiranoj upotrebi<\/div><\/li>\r\n <\/ul>\r\n <\/div>\r\n\r\n <h2>Koliko Traje Due Diligence u Srbiji?<\/h2>\r\n\r\n <p>Za standardnu stambenu nekretninu bez komplikacija, temeljni due diligence traje izme\u0111u <strong>3 i 7 radnih dana<\/strong>. To je vreme potrebno za pribavljanje podataka od RGZ-a, proveru relevantnih javnih baza, analizu dokumentacije o dozvolama koju dostavlja prodavac i eventualne dodatne provere.<\/p>\r\n\r\n <p>Za nekretnine sa komplikacijama \u2014 aktivne zabele\u017ebe, neokona\u010dan ostavinski postupak, gradnja bez dozvole \u2014 proces je du\u017ei, a ishod zavisi od toga \u0161ta se prona\u0111e. U pojedinim slu\u010dajevima due diligence pokaza\u0107e da transakcija ne bi trebalo da se nastavi, ili da postoji osnov za pregovaranje o ni\u017eoj ceni. To nije neuspeh \u2014 to je svrha postupka.<\/p>\r\n\r\n <p>Po srpskom pravu (Zakon o prometu nepokretnosti), kupoprodajni ugovor za nekretnine mora biti overen kod javnog bele\u017enika. Ovaj zahtev \u0161titi obe strane i pravni je osnov za upis u katastar. Poku\u0161aj zaobila\u017eenja overe \u2014 \u0161to pojedini neformalni prodavci predla\u017eu \u2014 stvara ozbiljne pravne rizike za kupca i treba ga kategori\u010dki odbiti.<\/p>\r\n\r\n <\/div><!-- .prose -->\r\n\r\n <!-- FAQ -->\r\n <section class=\"faq\">\r\n <h2 class=\"faq-title\" id=\"faq\">\u010cesto Postavljana Pitanja<\/h2>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>Da li mi je potreban advokat za kupovinu nekretnine u Srbiji, ili mogu sam da obavim due diligence?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Tehni\u010dki posmatrano, ne postoji zakonska obaveza anga\u017eovanja advokata pri kupovini stambene nekretnine u Srbiji. U praksi, sprovediti ozbiljan due diligence bez pravnog znanja izuzetno je te\u0161ko. Srpski katastar i sistemi javnih registara zahtevaju specifi\u010dno znanje za pravilno kori\u0161\u0107enje, a mnogi od najva\u017enijih rizika \u2014 zabele\u017ebe, blokade ra\u010duna, urbanisti\u010dka namena \u2014 nisu vidljivi onome ko ne zna \u0161ta tra\u017ei.<\/p>\r\n <p>Za strane kupce, jezi\u010dka barijera sama po sebi \u010dini stru\u010dnu pravnu pomo\u0107 neophodnom. Sva dokumentacija je na srpskom jeziku, a svi postupci pred dr\u017eavnim organima vode se na srpskom.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>\u0160ta se de\u0161ava ako potpi\u0161em ugovor pa otkrijem da nekretnina ima probleme?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Ako se problemi otkriju nakon zaklju\u010denja predugovora, opcije zavise od toga da li je prodavac probleme prijavio i kako je ugovor formulisan. Dobro sa\u010dinjen predugovor sadr\u017ei garancije prodavca i jasne odredbe o vra\u0107anju kapare \u2014 uz naknadu \u0161tete \u2014 ako se ispostavi da te garancije nisu ta\u010dne.<\/p>\r\n <p>Ako ste potpisali bez adgovaraju\u0107e pravne za\u0161tite, povra\u0107aj kapare zahteva sudski postupak pred srpskim sudovima, koji je spor i neizvestan. To je primarni razlog za\u0161to due diligence mora biti obavljen pre, a ne posle potpisivanja bilo koje obavezuju\u0107e isprave.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>Mo\u017ee li stranac kupiti nekretninu u Srbiji bez fizi\u010dke prisutnosti?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Da. Strani kupac mo\u017ee ovlastiti advokata u Srbiji da postupa u njegovo ime putem punomo\u0107ja. Punomo\u0107je mora biti propisno legalizovano i prevedeno na srpski jezik da bi bilo pravno valjano u Srbiji. Sa va\u017ee\u0107im punomo\u0107jem, ceo proces kupovine \u2014 due diligence, potpisivanje ugovora, overa kod bele\u017enika i upis u katastar \u2014 mo\u017ee biti okon\u010dan bez prisustva kupca u Srbiji.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>Koliki su ukupni tro\u0161kovi kupovine nekretnine u Srbiji \u2014 svi porezi i naknade?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Za kupovinu starije nekretnine (sekundarno tr\u017ei\u0161te), kupac tipi\u010dno pla\u0107a: porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od <strong>2,5% kupoprodajne cene<\/strong>, bele\u017eni\u010dku naknadu (ure\u0111enu tarifom, obi\u010dno nekoliko stotina evra za stambenu nekretninu), naknadu za upis u katastar i advokatski honorar. Za kupovinu stana u novogradnji od PDV obveznika, umesto poreza na prenos primenjuje se PDV.<\/p>\r\n <p>Sve iznose treba proveriti u trenutku zaklju\u010denja transakcije, jer se stope i naknade mogu menjati.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>\u0160ta je predugovor i da li je pravno obavezuju\u0107i?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Predugovor je obavezuju\u0107i sporazum izme\u0111u kupca i prodavca da \u0107e u budu\u0107nosti zaklju\u010diti kupoprodajni ugovor, obi\u010dno u odre\u0111enom roku.<\/p>\r\n <p>Iako predugovor sam po sebi ne prenosi vlasni\u0161tvo i ne mora biti overen, pravno je obavezuju\u0107i i izvr\u0161iv pred srpskim sudovima. Mora biti pa\u017eljivo sa\u010dinjen i treba da sadr\u017ei sve relevantne uslove \u2014 posebno rezultate due diligence.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <details>\r\n <summary>Kada zvani\u010dno postajem vlasnik nekretnine nakon kupovine u Srbiji?<\/summary>\r\n <div class=\"faq-answer\">\r\n <p>Postajete pravni vlasnik nekretnine u Srbiji kada promena vlasni\u0161tva bude upisana u Katastar nepokretnosti (RGZ). Do toga dolazi nakon \u0161to bele\u017enik elektronski dostavi overeni kupoprodajni ugovor RGZ-u \u2014 \u0161to se u okviru aktuelnog digitalizovanog sistema odvija automatski. RGZ zatim donosi re\u0161enje koje potvr\u0111uje upis.<\/p>\r\n <p>Potpisivanje i overa ugovora neophodan su, ali ne i dovoljan uslov \u2014 vlasni\u0161tvo se po zakonu prenosi tek upisom u katastar. U praksi, upis se u Srbiji obi\u010dno vr\u0161i u roku od nekoliko dana od overe.<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/details>\r\n\r\n <\/section>\r\n\r\n <!-- CTA -->\r\n <div class=\"cta-block\">\r\n <h3>Kupujete nekretninu u Srbiji?<\/h3>\r\n <p>Na\u0161i advokati sprovode temeljni due diligence pre svake transakcije \u2014 provera katastra, vlasni\u010dkog lista, dozvola i identiteta prodavca.<\/p>\r\n <a href=\"https:\/\/pmadvokati.com\/contact\" class=\"cta-btn\">Zaka\u017eite konsultaciju<\/a>\r\n <p class=\"cta-sub\">Radimo na srpskom i engleskom. Bez obaveza.<\/p>\r\n <\/div>\r\n\r\n<\/div><!-- .article-wrap -->\r\n<\/main>\r\n\r\n<!-- Schema.org structured data -->\r\n<script type=\"application\/ld+json\">\r\n{\r\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\r\n \"@type\": \"Article\",\r\n \"headline\": \"Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji: Katastar, Vlasni\u010dki List i Rizici\",\r\n \"description\": \"Korak po korak vodi\u010d za due diligence nepokretnosti u Srbiji \u2014 katastar, vlasni\u010dki list, ilegalna gradnja i \u0161ta mora biti provereno pre potpisivanja.\",\r\n \"author\": {\r\n \"@type\": \"Person\",\r\n \"name\": \"Dimitrije Mijailovi\u0107\",\r\n \"jobTitle\": \"Advokat\",\r\n \"worksFor\": {\r\n \"@type\": \"LegalService\",\r\n \"name\": \"PM Advokati\",\r\n \"url\": \"https:\/\/pmadvokati.com\"\r\n }\r\n },\r\n \"publisher\": {\r\n \"@type\": \"LegalService\",\r\n \"name\": \"PM Advokati\",\r\n \"url\": \"https:\/\/pmadvokati.com\"\r\n },\r\n \"datePublished\": \"2026-05-17\",\r\n \"dateModified\": \"2026-05-17\",\r\n \"url\": \"https:\/\/pmadvokati.com\/blog\/due-diligence-nepokretnosti-srbija\",\r\n \"inLanguage\": \"sr\"\r\n}\r\n<\/script>\r\n\r\n<script type=\"application\/ld+json\">\r\n{\r\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\r\n \"@type\": \"FAQPage\",\r\n \"mainEntity\": [\r\n {\r\n \"@type\": \"Question\",\r\n \"name\": \"Da li je potreban advokat za kupovinu nekretnine u Srbiji?\",\r\n \"acceptedAnswer\": {\r\n \"@type\": \"Answer\",\r\n \"text\": \"Ne postoji zakonska obaveza, ali sprovediti ozbiljan due diligence bez pravnog znanja u praksi je izuzetno te\u0161ko. Za strane kupce, stru\u010dna pravna pomo\u0107 je neophodna zbog jezi\u010dke barijere i slo\u017eenosti srpskih registara.\"\r\n }\r\n },\r\n {\r\n \"@type\": \"Question\",\r\n \"name\": \"Mo\u017ee li stranac kupiti nekretninu u Srbiji bez fizi\u010dke prisutnosti?\",\r\n \"acceptedAnswer\": {\r\n \"@type\": \"Answer\",\r\n \"text\": \"Da. Strani kupac mo\u017ee ovlastiti advokata u Srbiji putem punomo\u0107ja. Ceo proces \u2014 due diligence, overa i upis u katastar \u2014 mo\u017ee biti okon\u010dan bez prisustva kupca u Srbiji.\"\r\n }\r\n },\r\n {\r\n \"@type\": \"Question\",\r\n \"name\": \"Koliki je porez na prenos nekretnine u Srbiji?\",\r\n \"acceptedAnswer\": {\r\n \"@type\": \"Answer\",\r\n \"text\": \"Kupci starijih nekretnina pla\u0107aju porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5% kupoprodajne cene, uz bele\u017eni\u010dke naknade i naknadu za upis u katastar. Za novogradnju od PDV obveznika primenjuje se PDV umesto poreza na prenos.\"\r\n }\r\n },\r\n {\r\n \"@type\": \"Question\",\r\n \"name\": \"Kada postajem vlasnik nekretnine u Srbiji?\",\r\n \"acceptedAnswer\": {\r\n \"@type\": \"Answer\",\r\n \"text\": \"Vlasni\u0161tvo se sti\u010de upisom u Katastar nepokretnosti, koji sledi automatski nakon \u0161to bele\u017enik elektronski dostavi overeni ugovor RGZ-u. Upis se obi\u010dno izvr\u0161ava u roku od nekoliko dana od overe.\"\r\n }\r\n }\r\n ]\r\n}\r\n<\/script>\r\n\r\n<\/body>\r\n<\/html>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji: Katastar, Vlasni\u010dki List i Rizici PM Advokati \u203a Blog \u203a Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji Pravo nepokretnosti \u2022 Srbija Due Diligence Nepokretnosti u Srbiji:Katastar, Vlasni\u010dki List i Skriveni Rizici Pre nego \u0161to potpi\u0161ete bilo \u0161ta, va\u0161 advokat bi trebalo da odgovori na 12 konkretnih pitanja o nekretnini. Ve\u0107ina kupaca u […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2184,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[509,508,503,504,507,335,505,510,506],"class_list":["post-2179","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nekretnine","tag-advokat-za-nekretnine","tag-bespravna-gradnja","tag-due-diligence-nekretnine","tag-katastar-srbija","tag-kupoprodajni-ugovor","tag-kupovina-nekretnine-srbija","tag-pravo-nepokretnosti","tag-upotrebna-dozvola","tag-vlasnicki-list"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2179","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2179"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2179\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2193,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2179\/revisions\/2193"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2184"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2179"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2179"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/pmadvokati.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2179"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}